568. 대한민국 땅따먹기

 

 

제목: 대한민국 땅따먹기

글: 서상하

독서기간: 2024.01.30 ~ 2024.02.02

 

민서, 명서야~~ 오늘은 토지 경매에 대한 책을 읽기 시작했어.

이 책을 일부로 구매한 건 아니고 엄마가 친구에게 선물 받은 지 오래되었는데 엄마는 읽지 않아서 아빠가 읽어보려 해.

아빠는 전에도 이야기했지만 부동산으로 투기를 하고 싶지 않아.

하지만 아빠의 미래 계획에 시골에 집을 짓고 사는 꿈이 있으니 토지에 관한 공부도 도움이 될 것 같아.

경매로 사면 더 싸게 구입할 수도 있고 말이야.

 

1부 토지 투자, 생각을 바꾸면 길이 보인다

토지 투자에 대해 일반 사람들이 오해하는 것들은 바로 잡으면,

적은 돈으로 투자가 가능하고 수익성이 높고 단기로 돈을 벌 수 있다는 거야.

 

저자는 원래 아파트 경매를 하다가 경쟁이 너무 치열함을 느끼고 토지 경매를 공부했는데 의외로 토지 경매는 경쟁이 심하지 않다고 했어. 그래서 기본이 되는 공부를 하고 실전을 하다 보면 토지를 보는 눈이 생기고 투자에 대한 감각이 형성된다고 했어.

오해 1_ 토지 투자는 무조건 장기 투자다?

오해 2_ 공법을 모두 알아야 한다?

오해 3_ 토지는 대출이 어렵다?

 

2부 좋은 토지는 건물을 지을 수 있는 토지다

건물을 지으려면 도로가 인접해야 하는데 그 기준을 살펴보면,

1. 도로의 폭이 4m 이상이어야 한다.

2. 보행과 자동차 통행이 가능해야 한다.

3. 지목이 도로이고 국가 소유여야 한다.

4. 지적도와 현황상 모두 도로가 있어야 한다.

 

절대로 건축할 수 없는 토지 리스트

1. 개발제한구역

2. 도시자연공원구역

3. 상수도보호구역

4. 하천구역(또는 소하천구역)

5. 비오톱 1등급

 

개발허가 가능 여부를 판별하기 위한 체크리스트

1. 개발행위허가 가능 여부

• 경사도가 지자체 기준보다 높지 않은지
• 도로의 폭이 개발규모에 따른 기준보다 넓은지
• 상수도가 설치되어 있는지
• 하수도가 설치되어 있는지(없다면 구거나 배수로가 있는지)

2. 농지전용허가 가능 여부

• 우량농지가 아닌지

3. 산지전용허가 가능 여부

• 경사도가 25도 이하인지
• 산 전체 높이의 1/2높이 이하인지(100m 이상의 산의 경우)
• 입목축적이 관할 시.군.구 평균값의 150% 이하인지

건축 가능한 건물 확인 체크리스트

1. 입지에 맞는 건물이어야 한다.

• 지역분석
• 접근성 분석
• 주변환경 분석

2. 용도 규제에 맞는 건물이어야 한다.

• 용도지역
• 용도지구
• 지구단위계회구역

3. 보전 규제에 맞는 건물이어야 한다.

• 농업진흥지역
• 보전산지
• 수질보전지역.구역

건축물의 규모에 영향을 미치는 3가지 요소

1. 면적제한

• 건폐율
• 건축선

2. 높이제한

• 용적률
• 용도지구
• 일조권

3. 법정주차대수

• 법정주차대수 기준

여기서는 핵심 요점만 남기지만 이런 기본적인 요소들을 잘 체크해야 엉뚱한 토지를 매수해서 고생하지 않아.

한편으로는 아파트 경매는 임차인이 있는 경우 골치가 아픈데 토지는 이런 경우가 없어 다행이라는 생각이 들기도 해.

 

3부 토지 투자, 경매로 수익내기

수익률을 높이고 싶다면 경매가 제격이라고 책에서는 이야기하고 있어.

아빠는 전원주택지를 경매로 저렴하게 살 수 있는지를 공부해야겠어.

 

토지경매의 5가지 단계를 확인하면,

1. 입지를 분석한다. 2. 지목과 면적을 확인한다. 3. 완성된 건축물을 상상한다. 4. 원하는 건물을 지을 수 있는지 조사한다. 5. 권리를 분석한다.

 

입찰가를 산정할 때는 목표 수익을 기초로 입찰가를 산정해야 해.

1단계. 목표 수익 기준 정하기

2단계. 보유기간과 매도가격 설정

3단계. 입찰가 정하기

4단계. 양도소득세 산출

5단계. 순수익 계산

 

4부 (최소 1억은 버는) 고수들의 노하우 따라잡기

농지를 경매로 매수하여 매달 월세처럼 농지연금을 받을 수 있다는구나.

개별공시지가보다 가격이 싼 농지나 규제완화가 예산되는 농지 또는 미래가치가 높은 농지를 매수하면 일반매수보다 더 많은 농지연금을 받을 수 있어. 그런데 이런 방법은 법망을 교묘하게 빠져나가는 투기꾼 냄새가 너무 나긴 하는구나.

 

개발사업 예정지에서 나온 보상경매를 참여하면 매도는 정부에서 해주니 신경 쓸 필요가 없어.

맹지 또한 곁에 도로가 생기는 곳을 잘 고른다면 투자가치가 높아.

도로의 일부분이 경매로 나오기도 하는데 개인 소유의 토지도 있다는구나. 이중 아직 보상을 받지 못한 토지를 매수하여 정부에 보상을 받는 방법도 있어. 이를 미불용지라고 해.

 

5부 고수들의 토지 매매와 절세

고수들은 꼼꼼한 토지가격 조사부터 시작해.

이 방법 3가지는 실거래 가격 조사, 부동산 중개업소를 통하는 방법, 거래사례를 조사하는 방법들이 있어.

이중 부동산 중개업소 방문 조사 시에는 조심해야 할 점들이 있는데 이들에게 모든 것을 오픈하면 안 되고 또한 이들의 말도 완전히 믿으면 안 된다는 거야. 그래서 여러 부동산들을 방문하며 조사해야 한다고 해.

 

토지 매매를 위한 비용과 매도 시 발생할 수익에 대해 조사를 잘해야 예상하는 수익에 근접할 수 있어.

그중 양도소득세는 가장 큰 세금이기 때문에 고려를 잘해야 해.

또한 사업용 토지인지 비사업용 토지에 따라 세금이 달라지기 때문에 이도 고려해야 하지.

 

이 책을 읽으며 너무나 투기꾼 냄새가 많아서 거부감이 좀 들지만 토지에 관한 지식을 얻는데 만족하고 나중에 아빠가 인생의 마지막을 보낼 토지를 경매로 구입해도 좋을 것 같구나.

 

2024.02.02.23:00.금.... 민서는 친구 만나고 좀 전에 오고 명서는 게임..... 책을 전혀 읽지 않는 너희들이 너무나 안타까운, 사랑하는 아빠가~~